miércoles, 15 de octubre de 2008

PROCEDIMIENTO DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO EN LA REPUBLICA DOMINICANA

EL PROCEDIMIENTO DE LA DEMANDA EN DESALOJO POR FALTA DE PAGO, EN LA REPUBLICA DOMINICANA
Por:
Lic. Manuel Coronado, M.A,d.
Abogado-Contador Público,

EN EL JUZGADO DE PAZ

La demanda en desalojo por falta de pago se lleva por ante el Juzgado de Paz, jurisdicción competente siempre que no exista contestación sobre el contrato.
Si ocurren contestaciones al contrato de inquilinato, el Juzgado de Paz queda desapoderado inmediatamente, y debe remitir las partes por ante el Tribunal de Primera Instancia. Tampoco puede conocer las demandas en desalojo fundadas en otros motivos (expuestos en el artículo 3 del Decreto No.4807, de 1959). Vale resaltar que el artículo 3 del citado Decreto No.4807 omite pronunciarse sobre las disposiciones del art.1737 del Código Civil, en el sentido de que el término del contrato hace innecesario el desalojo. Por esta razón, el término del contrato no está considerado como causa de desalojo.

La segunda particularidad de esta demanda es que se introduce como Demanda en Cobro de Pesos por falta de pago de los Alquileres Vencidos, Rescisión de Contrato de Inquilinato y Desalojo. Puede incluir, accesoriamente, daños y perjuicios. Por último, debe recordarse que ante el Juzgado de Paz el enrolamiento de la causa vale citación para las partes: no es necesario hacer una instancia de fijación de audiencia, sino determinar los días en que el Juzgado de Paz conoce los asuntos civiles, y notificar al inquilino una citación para que concurra ante esa instancia, con un plazo de un día franco. El apoderamiento, entonces, es extrajudicial.


CERTIFICACIÓN DEL DEPÓSITO.

El propietario tiene el deber de depositar en el Banco Agrícola los depósitos que haya hecho el inquilino a su favor, como anticipo, depósito, adelanto o cualquier otra denominación para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional, de acuerdo al artículo 1 de la ley 4314, de 1955.
Estas sumas se depositan junto con un original del contrato de alquiler; y quedarán a favor del propietario. Así, antes de iniciar la demanda, el propietario solicita al Banco Agrícola que le entregue una certificación donde se haga constar el depósito de dichos valores. Este documento, como los demás, es obligatorio presentarlo al Juez que conozca la demanda.

LA CERTIFICACIÓN DE NO-DEPÓSITO DE ALQUILERES.

La Ley ha previsto el caso de que los propietarios se nieguen a recibir el pago de los alquileres ofrecidos regularmente por el inquilino, para entonces demandarlo por falta de pago.
En este caso, el inquilino puede acogerse al procedimiento de las Ofertas Reales de Pago seguidas en consignación, o depositar dichos alquileres en el Banco Agrícola, a favor del propietario que se niega o no puede recibirlos. Ahora es importante recalcar que el primer paso del propietario en una demanda en desalojo por falta de pago es procurarse una Certificación del Banco Agrícola, donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí las sumas adeudadas al propietario.
Esta Certificación de No-Pago de Alquileres se notifica con el acto introductivo de la demanda, que se efectuará como segundo paso del procedimiento, y es mandatorio incluirla en cabeza del acto. Evite el procedimiento de grapar la certificación al acto: es posible desprenderla y alegar que no se comunicó dicha certificación, por lo cual debería inscribirse en falsedad el acto de alguacil así notificado, o, lo que es más corriente, que el tribunal decida la nulidad del procedimiento. A estos fines, copie in-extenso la Certificación de No-Pago de Alquileres, o emplee algún método de repro-ducción e integración de documentos como garantía de que dicha Certificación no podrá ser desprendida del acto introductivo de la demanda.

LA DEMANDA.

Se notifica al inquilino en falta un acto donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día, mes, año); generales del propietario y su abogado, si esto es lo que corresponde, así como el Juzgado de Paz competente en sus atribuciones civiles, que es el del domicilio donde radica el inmueble. Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etcétera); así como la prueba de la calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler).

Es prudente depositar estos documentos, sobre todo a la vista de las previsiones del art.11 del Decreto No.4807 referido al depósito de la Certificación de No-Pago de Alquileres por Secretaría del tribunal.

Así es posible evitar que el inquilino (que de todas formas pedirá en audiencia un plazo para tomar comunicación de estos documentos y/o para formular sus alegatos), extienda innecesariamente el proceso.

LA AUDIENCIA.

El día fijado para el conocimiento del asunto, el demandante concluye en audiencia. Las intervenciones de las partes son orales, dándole lectura a sus conclusiones a ser depositadas en Secretaría.
Estas conclusiones deberán corresponderse con los motivos de la demanda expuestos en el acto introductivo, pidiendo al tribunal que las acoja. Si no están detalladas en el acto introductivo, pueden depositarse en Secretaría.
El inquilino concluye usualmente pidiendo un plazo de quince días para tomar y dar comunicación de documentos.
Luego presentará cualquier incidente para retardar el desalojo, como incompetencia, nulidades, inadmisiones, etcétera.

LA SENTENCIA.

De acuerdo a las disposiciones del art.6 de la ley 38, de 1966, el juez apoderado de una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo dentro de los diez días que sigan al apoderamiento, salvo que se hayan presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvío. En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los cinco días en que haya sido apoderado nuevamente, todo a pena de ser acusado de denegación de justicia y comprometer su responsabilidad civil.

CIRCUNSTANCIAS O EVENTOS PROCESALES.


Esta demanda debe ser tratada cuidadosamente por el abogado del propietario, pues el inquilino tiene varias vías para retardar el conocimiento del asunto. En este sentido, el inquilino puede alegar la nulidad de las piezas o del acto introductivo de la demanda, porque alguno de los documentos requeridos o no fue presentado o es falso. Puede alegar falta de calidad o de capacidad del propietario para intentar la demanda en desalojo o atacar la admisibilidad de la demanda, aduciendo que no existe contrato de alquiler, o conflictos sobre la propiedad del inmueble. Es importante, en consecuencia, considerar atentamente los documentos que sustentan la demanda, para evitar los alegatos de nulidad por requisitos de forma o de fondo. Recuérdese que el alegato sobre la inexistencia del contrato de inquilinato es muy común, así como el alegato de que el inmueble no pertenece al persiguiente.